文章编号:203时间:2025-07-17人气:
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬的观点强调了高质量开展城市更新的重要性。从多个维度来看,城市更新不仅是一项提升城市环境质量的工程,更是一种推动城市可持续发展的战略举措。
高质量的城市更新能够为创新活动提供必要的空间载体和动力支持。随着科技的进步和社会的发展,城市需要不断适应新的需求。通过优化城市的空间布局,可以为新兴企业、研究机构和创业者们创造更多元化的办公场所,从而激发创新思维,促进产业升级。例如,在一些老旧工业园区或商业街经过改造后,引入了文化创意产业,不仅提升了区域的文化氛围,还吸引了大量年轻人前来创业就业,形成了良性循环。
城市更新有助于改善城市的功能分区,使居住、工作、休闲等功能区之间实现更加合理的搭配。传统的城市规划往往存在“职住分离”的现象,即人们的工作地点与生活地点相距甚远,这不仅增加了通勤时间,也对生态环境造成了压力。通过科学地调整土地使用类型,鼓励混合用途开发模式,可以使居民能够更方便地满足日常生活所需,减少交通拥堵,提高生活质量。同时,这样的设计也有利于形成多样化的社区文化,增强社会凝聚力。
高质量的城市更新不仅仅是对物理空间的改造,更是对未来城市发展蓝图的一次重要绘制。它关系到城市的经济活力、社会和谐以及环境保护等多个方面,对于实现中华民族伟大复兴具有重要意义。
为贯彻落实国家、自治区、市委市政府重要战略部署,加快推进我市老旧小区改造工作,按照会议安排,现将我市老旧小区改造相关工作及政策制度进行简要解读。
一、政策依据
我市老旧小区改造工作,依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)《内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发自治区全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》(内政办发〔2020〕27号)和《乌海市人民政府关于印发乌海市老旧小区改造行动实施方案的通知》(乌海政办发〔2021〕47号),对老旧小区改造前期手续办理、项目推进、竣工验收、长效管理等流程进行指导明确。
二、基本情况
老旧小区改造重点为2000年底前建成的,城市或县城内已建成的住宅小区,可结合实际,合理界定本地区改造对象范围。 依据自治区《全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》工作目标,我市将改造范围确定为2005年底前建成的城镇内小区。 我市2000年底前建成小区142个,2005年底前建成老旧小区141个,共计283个,2019-2021年已改造完成97个(2000年前建成小区改造完成91个),涉及户数户、改造面积177.53万平方米,争取上级资金3.1亿元,累计完成投资4.1亿元。 依据《乌海市老旧小区改造行动实施方案》,2022年-2024年底,将剩余未改造的186个老旧小区,297.49万平方米全部改造完毕。
二、文件重要内容
(一)指导思想
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。 践行以人民为中心的发展理念,以提升居民生活品质为出发点和落脚点,把老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程,顺应群众期盼,尊重群众意愿,践行共同缔造,着力解决老旧小区基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、管理服务不到位等群众反映强烈的问题,不断提升居民居住环境和生活质量。
(二)基本原则
——坚持居民参与的原则。 在老旧小区综合改造和后期物业管理中,政府负责组织协调,充分发挥街道、社区基层组织的作用,组织居民参与,汇聚民众智慧,确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”,明确居民共同管理小区的义务和职责。
——坚持属地为主的原则。 按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则,充分发挥属地街道在老旧小区综合改造过程中的主导作用,因地制宜建立长效管理机制。
——坚持先急后缓原则。 对于基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反映强烈,需求高的小区先行整治。
——坚持政府主导,多元投资原则。 以政府主导、企业和群众为主体、社会各界共同参与、市场化运作的模式,积极发挥财政资金的引导作用,利用各类投融资平台,多方面吸纳社会资本投入。
——坚持整治与管理相结合原则。 在完善小区硬件配套设施的同时,建立健全物业管理工作机制,实现建管并举,做到综合整治推进一个、物业管理建立一个,避免重复施工影响居民生活。
(三)改造内容
老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。
基础类改造主要包括小区及周边地区的供水、排水、供电、弱电、供气、供热、消防、安防、道路、移动通信、绿化照明、停车场等基础设施,新建(改建)物业用房,拆除违章建筑、以及光纤入户、架空线路规整(入地)和建筑物公共部位维修等。
完善类改造主要包括新建(改建)建筑节能改造、充电设施、居民活动室、无障碍设施、健身器材、绿化美化、智能快件箱、加装电梯,以及小区内或周边文化休闲设施、体育锻炼场所、适老设施、电力增容等。
提升类改造主要包括社区、卫生、教育等公共服务设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
(四)加装电梯
为全面推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善条件,有效解决老旧小区上下楼难问题,依据国家及自治区相关政策法规,自2019年起,我市共为有条件的老旧小区改造项目安装电梯14部(其中2019年安装12部,每部补助50万元;2021年安装2部,每部补助30万元)。 满足安装需要以下几个条件,一是2005年前交付使用的未安装电梯的多层住宅;二是该多层建筑未纳入征收、拆迁和棚改项目;三是建筑单元的全部业主同意加装电梯;四是加装电梯后符合规划、建筑结构安全、抗震安全、消防安全及应急疏散要求;五是安装电梯的全部业主就安装电梯工程费用的筹集以及电梯的运行、保养、维修等费用达成分担协议。 通过老旧小区加装电梯改造,完善了老旧小区住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升了城市生活品质。
(五)资金支持
老旧小区改造,以建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。 一是政府资金支持。 按照“保基本”的原则,中央给予资金补助,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,重点支持基础类改造内容。 重点支持改造2000年底前建成的老旧小区,可以适当支持2000年后建成的老旧小区,鼓励各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。 同时,我市每年用于城市更新的资金重点向老旧小区改造予以倾斜,按年度计划方案予以资金支持。
二是合理落实居民出资责任。 按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造,可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。 鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。
三是推动社会力量参与。 引导专业经营单位履行社会责任,出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升;改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位,由其负责后续维护管理。 通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。 支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。 支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
(六)工作目标
按照共建共治共享和基础类应改尽改、完善类能改多改、提升类积极推进的要求,充分征求群众需求和意愿,科学编制老旧小区改造规划和年度改造计划,落实“综合改一次”的要求,做到“一小区一方案”,合理确定改造内容,形成改造清单,突出创新驱动,彰显文化底蕴,留住城市记忆,杜绝政绩工程、形象工程,着力解决群众“急难愁盼”问题,真正做到使老旧小区改造不“伤筋动骨”就能“脱胎换骨”。 鼓励开展老旧小区改造示范申报项目,突出示范引领作用。
三、我市工作进展情况
2022年,我市将改造59个老旧小区,惠及6670户,改造面积67.25万平方米,预计投资2.9亿元。 老旧小区改造示范项目6个,其中,海勃湾区4个(包括1个自治区级示范项目),乌达区1个,海南区1个。 今年11月底前,将2000年底前建成小区中剩余的51个全部改造完毕。
截至目前,我市改造工作一是结合老旧小区改造三年行动计划目标,市委、市政府与各区区委、区政府签订责任状,层层传导压力,确保责任落实到位,建立“一年一交帐,三年交总账”的工作目标。 二是为了合理确定改造内容,我局聘请第三方对各区2022年“一小区一方案”老旧小区改造工作进行评审,各区依照评审报告,完善改造方案,明确改造重心。 三是目前全市59个小区已完成招投标工作,已于3月15日陆续开工建设。
四、目前存在的问题
一是资金申请存在缺口。 今年,我市已申报的老旧小区专项支持资金1.98亿元,已下达财政资金4063万元。 由于国家发改政策调整后(燃气管道老化更新改造相关投资占中央预算内投资需求的比重不得低于70%),我市第一、第二批中央专项资金仅1个项目符合争取上级资金条件(中央预算内支持资金710万元)。 我市乌达、海南两区均已对全区大部分燃气管网进行升级改造,导致多数改造项目不满足燃气管网改造相关要求。 目前,我市正在申请第三批中央预算内投资1.5亿元(海勃湾区)。
二是改造宣传力度不够。 老旧小区改造过度依赖政府主导,宣传方式单一,宣传效果不到位,群众积极性不高。
五、下一步的工作
一是积极争取向上资金。 主动对接自治区相关部门,全面掌握政策动向,做好信息收集传达工作,协助三区最大限度争取中央、自治区各项补助资金。
二是保质保量推进改造。 按照“一小区一方案”的实施方案,配合包联干部,督促各方严格工作责任,落实“综合改一次”的要求,实现老旧小区改造项目化管理、清单化推进,确保包联地区老旧小区改造工作顺利推进。
三是加强政策宣传引导。 充分利用融媒体、电视、报刊、网络等多种渠道,大力宣传老旧小区改造的重要意义和工作成果,积极推广改造过程中的典型经验,提高社会公众对城镇老旧小区改造的认识,形成社会广泛支持、群众积极参与良好氛围。
住建部部长王蒙徽:实施城市更新行动,路径是开展城市体检1月6日,住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示,下一步,将坚决落实中央经济工作会议部署,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。 此外,王蒙徽还谈到了大城市住房突出、规范发展住房租赁市场、城市更新行动等问题。 在当前我国城镇化率已经超过60%,步入城镇化较快发展的中后期,城市发展进入城市更新的重要时期,由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。 王蒙徽强调,实施城市更新行动的内涵,是推动城市结构优化、功能完善和品质提升,转变城市开发建设方式;路径是开展城市体检,统筹城市规划建设管理;目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。 王蒙徽表示,要研究制定城镇体系建设方案,构建以中心城市、都市圈、城市群为主体,大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。 同时,实施城市生态修复和功能完善工程,合理确定城市规模、人口密度,优化城市布局,提升人居环境质量。 强化历史文化保护,塑造城市风貌是城市更新行动的一个重要内容。 还要加快建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区,加快推进基于源稿信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设和改造。 城市更新行动还包括全面推进城镇老旧小区改造,统筹城市防洪排涝,系统化全域推进海绵城市建设,以及推进以县城为重要载体的城镇化建设。 佛山顺德发布旧改新政征求意见,探索改造权公开交易改造模式。 广州最大旧改何棠下村建设方案出炉,雪松控股拟投资133.62亿元。 深圳更新光明、坪山、龙岗区三个旧改项目。 佳兆业再摘得深圳龙华旧改,用地面积超5万平方米。 东莞凤岗镇黄洞村旧改主体挂牌招商,起拍价3.49亿。
中交集团主要领导王彤宙对中交投资北京石景山西部地区城市更新项目进行了调研。调研内容及相关要求具体如下:
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